Новини та ділова аналітика для проактивних

Як вкрасти будинок: історія з Кременчука про комунальне кріпацтво мешканців за приватною фірмою, близькою до влади

Будинок у Кременчуку, вул. Київська, 14
Будинок у Кременчуку, вул. Київська, 14
Мешканці будинку у Кременчуку, які створили ОСББ, не можуть позбутись нав’язливих послуг колишнього управителя
Підзаголовок 2: 
А саме ОСББ взагалі можуть ліквідувати

ОСББ на вул. Київській, 14 у Кременчуку може незабаром зникнути, а мешканці будинку ризикують перетворитись на комунальних боржників місцевого ТОВ «Житлорембудсервіс».

Нехай вас не дивує це формулювання. Адже в разі прийняття рішення судом про скасування реєстрації ОСББ «Київська 14», люди де факто втратять право керувати власним житлом і не лише це. А ще й втратять чверть мільйона гривень, сплачених за комунальні послуги іншій фірмі, та отримають величезну заборгованість перед вищезгаданим ТОВ.

Стосовно заборгованості – то вона дуже спірна. Адже ТОВ «Житлорембудсервіс» (ЖРБС) вважає, що будинок на 13 тис. кв. м, який щомісяця має сплачувати понад 60 тис. грн послуг, знаходиться виключно в їхньому «правовому полі».

Ситуація настільки заплутана, що розплутати її навряд чи під силу навіть одіозному судді Вовку з Київського окружного Адмінсуду.

Можливо саме тому місцеві судді в Полтаві не беруться розглядати позов ОСББ стосовно того, що, на думку позивача, «Житлорембудсервіс» безпідставно стягував кошти тоді, коли мешканці вже платили за комунальні послуги іншій компанії. Зокрема, восени Господарський суд Полтавської області відмовив мешканцям у розгляді справи. При цьому суд навів не менш заплутану, чим сама справа, аргументацію. Судді вирішили, що «більшість суб’єктів ОСББ», яке згідно закону має право на прийняття рішень і повинне делегувати свого представника, – то замало. Тому заяву до суду про незгоду та незаконність дій ТОВ «Житлорембудсервіс» мають принести кожен із сотень мешканців, при тому сплативши судовий збір і так далі.

Нова Влада розбиралась у цій заплутаній історії, адже вона є лакмусовим папірцем процесів децентралізації на місцях. Тобто спотворення цих процесів, коли людей «ніжно примушують» підпорядковуватись правилам «місцевих монополій». Зокрема на ринку комунальних послуг, про що йтиметься нижче. Завдяки проблемі, що виникла в Кременчуку із мешканцями ОСББ «Київська 14» вимальовується ціла картина можливих типових проблем у кожному куточку України.

Наприклад дещо схожа ситуація відбувалася в Житомирі. Там новостворене ОСББ вело боротьбу із ЖЕКом, який згодом став приватним комунальним підприємством, підвищив тарифи та саботував мешканців не сплачувати внески ОСББ.

То що ж відбувається у Кременчуку між ОСББ «Київська 14» та «Житлокомунсервісом»? Про все по порядку.

На два не ділиться?

Як розповів журналістам Нова Влада Віктор Тесля, керівник об’єднання співмешканців багатоквартирного будинку ОСББ «Київська 14», у Кременчуку, все почалося з того, що мешканці просто захотіли змінити управителя, розірвавши договір із ТОВ «Житлорембудсервіс» і організувати ОСББ. Причиною такого рішення мешканців стала банальна, але вкрай, як з`ясувалося, багатогранна проблема – заміна загальнобудинкового лічильника в листопаді 2019 року. Отже, щоб його відремонтувати, потрібно було 35 тис. грн. Мешканці звернулися до Житлорембудсервісу, але у відповідь почули, що за кошт ТОВ ніхто нічого не робитиме. Тоді мешканці почали самі збирати гроші на ремонт. А якщо до цього дійшло, то чи потрібні їм послуги ЖРБС?

Свого часу ця компанія була призначена управителем після прийняття у 2015 році закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку». У відповідності до нього, якщо протягом року мешканці не створили власного ОСББ, то управителя такого будинку на конкурсних засадах визначає виконком міськради. Тому у 2018 році для будинку по вул. Київська, 14 виконком Кременчуцької міськради провів конкурс та призначив управителем ТОВ «Житлорембудсервіс». Відповідний договір від імені співвласників підписав міський голова Кременчука Віталій Малецький.

При цьому, за словами пана Теслі, ЖРБС є негласним монополістом у Кременчуку з надання комунпослуг, маючи на обслуговуванні майже 800 багатоквартирних будинків.

У грудні 2019 року 213 мешканців будинку провели загальні збори, щоб розірвати договір зі ЖРБС і покласти організацію управління будинком на плечі керівника новоутвореного ОСББ Віктора Теслю. ОСББ зареєстрували у січні 2020 року. Мешканці ініціювали розірвання договору з ЖРБС, вирішили взяти на ОСББ функцію управителя та заключити договір з новою компанією-виконавцем послуг. Про це рішення повідомили ЖРБС. У лютому, після реєстрації ОСББ до ТОВ були надіслані документи про розірвання контракту (з 1 квітня 2020 року), що передбачає суто технічну процедуру повідомлення про розірвання. Але де-юре зміна управителя з правом переходу управління будинком до ОСББ, згідно рішенню зборів, вже відбулась – адже для цього достатньо повідомити колишнього управителя. А власне сама угода про розірвання договору не визначає факту передачі функцій управління від одного управителя до іншого.

За словами Віктора, працівники Житлорембудсервісу спробували по телефону щось пояснити про неможливість розірвання контракту, через якісь помилки у документах, але він попросив це зробити у офіційному порядку шляхом листування.

«Договір із «Житлорембудсервісом» ми розірвали, надіславши копію протоколу, підписів, реєстрації на сайті Міськради. Для початку вони не прийняли документи про розірвання договору, посилаючись на якісь дивні синтаксичні чи граматичні помилки в протоколі зборів. Мовляв, то крапки немає, то слово не таке. При тому, що на сайті Міськради цей протокол зареєстровано (див. за посиланням – Ред.), а отже він набув чинності», – розповів нам Віктор Тесля.

На його думку, почалися дивна юридична тяганина – ЖРБС не визнавало договір розірваним, продовжувало вважати себе управителем та виставляти рахунки мешканцям. За словами пана Теслі, такі дії ЖРБС можна пояснити лише одним: для них створення ОСББ та зміна управителя – це мінус 60 тисяч гривень щомісяця.  

«Житлорембудсервіс» нібито продовжував виконувати якісь роботи, двірник нібито приймала якісь заявки, не зрозуміло від кого, викошують бур’ян і… Продовжують виставляти рахунки за обслуговування. Хоча за законом ми розірвали договір, про що є офіційне повідомлення на сайті Міськради», – додав керівник ОСББ.

protokol_zbory_kyivska14.jpg

Результативна частина протоколу загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку (вул. Київська, 14), яким було прийняте рішення про розірвання договору с ЖРБС. Документ зареєстрований на сайті Кременчуцької міськради

Зауважимо, що розрахунки за комунпослуги у Кременчуку проводяться через так звану Єдину комунальну систему, яка створена та управляється колективним підприємством «Науково-виробнича фірма «Впровадження автоматизованих систем» (КП «НВФ «ВАС»).

Відповідно по цій системі районне управління соцзахисту звіряє заборгованість населення за надані комунпослуги. Якщо вони є – розраховувати на субсидії чи інші соціальні пільги мешканці не можуть. А оскільки «Житлорембудсервіс» після 1 квітня продовжував нараховувати жильцям будинку на Київській, 14 оплату послуг, то система звітує про борги. Їх не оплата загрожує скасуванням субсидій. Тому частина мешканців вимушені оплачувати рахунки ЖРБС. І одночасно оплачувати вже реальні послуги від нової компанії. Частина жильців цього не робить і у них «висить» начебто борг перед ЖРБС. За словами Віктора Теслі, на кінець квітня 2020 року від ЖРБС так і не надійшов офіційний лист щодо підписання угоди про розірвання договору та передачі створеному ОСББ техдокументації по будинку.

У свою чергу ОСББ звернулось до КП «НВФ» «ВАС» та Управління соцзахисту населення Автозаводського району Кременчука з проханням врахувати, що у будинку змінився управитель. Від «ВАС» мешканці просили зареєструвати їх ОСББ надавачем послуг в комунальній системі розрахунків, та припинити перераховувати кошти мешканців на адресу ЖРБС. Від соцзахисту прохалось пільгові кошти мешканців перераховувати через ОСББ. На обидва прохання люди отримали відмову (див нижче скани документів).

Аргументація бюрократів та чиновників була вражаюча – вони, мовляв, отримали лист від ТОВ «Житлорембудсервіс», в якому приватна компанія вказує на те, що з ОСББ не підписана угода про розірвання договору. А отже договір чинний. Тобто мешканців по вул. Київський, 14 фактично закріпачили. Чи отримують кріпаки ті послуги, чи ні всім причетним до процесу схоже байдуже.

lyst_vas_1.jpg

lyst_vas_2.jpg

lyst_kmr_soczahyst_1.png

lyst_kmr_soczahyst_2.png

Більше того, у квітні ОСББ «Київська 14» звернулась до згаданого мера Віталія Малецького зі скаргою на дії адміністратора Єдиної комунальної системи. Та з проханням – припинити монополію та самоуправство «ВАС» й «Житлорембудсервісу». Відповідь від нього надійшла аж 25 червня 2020 року. Це була фактично відписка – мовляв, «я не я – хата не моя». Звертайтесь у суд (див. нижче скан листа від Віталія Малецького).

lyst_mer_1.jpg

lyst_mer_2.jpg

lyst_mer_3.jpg

Достукатись до Феміди

Звісно оскільки «Житлорембудсервіс» утримувало кошти та нараховувало борги мешканцям ОСББ «Київська 14», співвласники прийняли рішення: подати позов до Господарського суду Полтавської області. У ньому стверджувалась безпідставність платежів мешканцями будинку на адресу ТОВ «Житлорембудсервіс» в ущерб інтересам ОСББ «Київська 14», яке заключило договір з іншим надавачем послуг. А отже ОСББ вимагало стягнення з ЖРБС безпідставно отримані кошти.

Я слідує з заяви в суд, «Житлорембудсервіс» після втручання журналістів таки надіслав у травні Віктору Теслі відповідь на електронну пошту. Правда відповідь була датована 11 березня. А по своєму змісту вона представляє собою ноу-хау – один зі «400 порівняно чесних способів» регіонального закріпачення власників квартир за певними надавачами комунпослуг з по життєвою оплатою за «повітря».

ПРИВАТНА КОМПАНІЯ ЖРБС взяла на себе сміливість (наглість) робити оцінку відповідності протоколу зборів співвласників вимогам українського законодавства!!! Зокрема на думку ЖБРС цей протокол не відповідає вимогам ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», тому не може бути прийнятий до розгляду (див. нижче скан відповіді).

Мова про протокол на підставі якого здійснені нотаріальні реєстраційні дії – ОСББ як юрособа зареєстрована в Держреєстрі!!! Про протокол, який прийняла Кременчуцька міськрада для реєстрації на офіційному веб-сайті!!!

lyst_grbs.png

Не менш диковинним виявилось і рішення Господарського суду (прийняте 30 вересня). Суд повністю став на бік ЖРБС, відмовив у задоволенні позову. На думку суду, позивач – ОСББ «Київська 14» – не уповноважувався співвласниками на вчинення дій щодо розірвання договору з «колишнім» управителем, а подавати позов повинні окремо кожен власник квартири. Повний текст рішення див. за посиланням.

«За законом більшість членів ОСББ має право делегувати своє рішення голові ОСББ для подання до суду, адже є протокол зборів, підписи, всі необхідні документи. Проте суддя відмовився розглядати позов, винісши, як на мене, абсолютно безглузду ухвалу. А саме – що кожен співвласник має подати позов до суду, щоб повернути ці кошти, а не голова чи представник ОСББ. Тобто кожна людина повинна складати позовну заяву, йти до суду, платити судовий збір і так далі. Як це собі суддя взагалі уявляє? А з іншого боку в ухвалі суду написано, що ОСББ створено для захисту прав співвласників. Якийсь юридичний нонсенс», – обурюється Віктор Тесля.

Звісно, що ОСББ «Київська 14» подало апеляційну скаргу до Східного апеляційного господарського суду. Але в кінці листопада суд повернув апеляційну скаргу. Підстава для цього виявилась не менш дивною, ніж рішення попередньої інстанції (госпсуду Полтавської обл.). В ухвалі апеляційний суд стверджує, що ОСББ не надав доказів надсилання копії позову до Житлорембудсервісу. Мовляв згідно наданим документів поштове відправлення позову відбулось на адресу «…місто Кременчук, вулиця 1995 року…». А потрібно було відправити на адресу «місто Кременчук, вулиця 1905 року». Повний текст ухвали див. тут. Разом з тим Віктор Тесля надав редакції скан Опису вкладення цінного листа, у якому адреса ЖРБС вказана вірно (див. нижче скан).

kvytanciya_opys_poshta.jpg

Подібна однобокість рішень виконавчої та судової гілок влади на користь приватної компанії не здивувала би вже мабуть саму наївну людину. Але в цій історії паралельно виник ще більш дивний поворот.

Контрудар по ОСББ

Ускладнював життя мешканцям той факт, що будинок продовжував знаходитись на балансі житлово-експлуатаційного підприємства «Автозаводське» (ЖЕП) – у спадщину з часів ще до проведення реформи децентралізації. А отже рахунки та договори на енергопостачання не могли бути укладені напряму між ОСББ та постачальниками енергоресурсів. Тому у липні була спроба передати будинок з балансу ЖЕП на баланс ОСББ.

Але, згідно листа ЖЕП, начебто через те, що у Господарський суд Полтавської області було направлено судову заяву, то начебто мешканці (не вказувалось хто саме) не хочуть списувати будинок з балансу підприємства поки не буде відповідного рішення суду. І саме з цих причин мовляв ЖЕП призупинив процес передачі будинку на користь ОСББ. Про яку заяву до суду йдеться мова у листі не сказано (див. нижче скан листа ЖЕП).

lyst_kp_zhep.jpg

Але пізніше з’ясувалось, що за дивним збігом обставин саме влітку був поданий позов, але тепер вже проти ОСББ. В розпал вирішення проблеми із «Житлормбудсервісом», боргами та комунальними питаннями, Віктор Тесля дізнався, що під питанням опинилось саме існування ОСББ. Адже «хтось із незадоволених співвласників» подав позовну заяву до суду про скасування реєстрації ОСББ «Київська 14».

«ЖРБС – мільйонери і, ймовірно, через органи влади, мають вплив на суддів. Чого варта лише та ухвала, згідно якої суддя каже, що кожен співвласник має сам звертатися до суду, а не делегована зборами ОСББ особа згідно з протоколу та закону, і тут же в ухвалі каже, що ОСББ створено для захисту прав співвласників. Як на мене – це просто ганебна неповага до людей з боку суду. А з іншого боку на підставі заяви кількох співвласників, інший суд готовий скасувати реєстрацію ОСББ. Тобто не більшості співвласників, як говорить закон, а лише кількох співвласників»,– обурюється Віктор.

Зокрема, 12 серпня 2020 року Господарський суд Полтавської обл. ухвалив відкриття провадження у справі за позовною заявою у справі про скасування держреєстрації ОСББ «Київська 14».

З документів судового розгляду, які є в розпорядженні редакції, слідує, що позов подала громадянка Світлана. У позові вказано, що її адрес перебування – м. Кременчук, провулок Тецівський. Тобто мова йде про ОДНУ людину, яка ймовірно є власником квартири в будинку на Київській, 14, але яка, теж ймовірно, там навіть не проживає. Натомість рішення про утворення ОСББ приймали 213 мешканців. І на цій підставі ЖЕП приймає рішення зупинити передачу будинку на баланс ОСББ. Розгляд справи по суті відбудеться 10 грудня.

«Цих співвласників майже ніхто не знає у великому будинку. На контакт вони не йдуть, відповіді, навіщо вони подали заяву на скасування – вони не дають, уникають будь-яких зустрічей. Але на підставі їхньої заяви суд 10 грудня може прийняти рішення про скасування реєстрації нашого ОСББ», – каже голова ОСББ.

Тобто вже 10 грудня 2020 року самий справедливий суд Полтавської області може прийняти рішення про скасування держреєстрації ОСББ. І закріпачити громадян ще на «надцять» років за структурами, які можливо по’вязані з місцевими князьками.

Небезпечний прецедент закріпачення?

Місцеві видання навесні частково описували цю історію. Тоді у коментарі виданню «Програма плюс» представники «Житлорембудсервісу» заявили, що у протоколі були виявлені помилки, які можна було прийти і виправити. І що фірма надсилала Віктору Теслі листа поштою. Віктор стверджує, що все було зроблено так, щоб він того листа (за 11 березня) не отримав. Більше того, надіслана відповідь ЖРБС містила тільки скупе «не відповідає вимогам», без деталізації (див. вище скан документу).

Та і яке діло ЖРБС до помилок, якщо на підставі цього протоколу відбулась реєстрація ОСББ. Тобто для держави та міськвиконкому протокол дійсний, для ЖРБС – ні.

На думку Віктора Теслі, причина в тому, що всі ці ланки одного ланцюгу – наскрізь корумповані, адже підприємство може бути пов’язане з місцевими політичними «елітами». «Можливості тиску та впливу – величезні. І якщо бодай одне ОСББ виграє принаймні один суд та вирветься від ЖРБС – це означатиме, що інші можуть робити так само», – каже Віктор.

Згідно даним Держреєстру, у ТОВ «Житлорембудсервіс» чотири співвласника. Один з них Онищенко Володимир Вікторович. Людина з такими ПІБ у 2010 році був призначений на посаду першого заступника голови Полтавської облдержадміністрації. Ще один співвласник – Сень Сергій Іванович – колись був депутатом Кременчуцької міськради.

До речі, ОСББ на Київській, 14 – не єдине, яке має проблеми з Житлорембудсервісом. Ще кілька ОСББ також стикнулися з ними, коли намагалися вирватися з-під «опіки» ЖРБС. Журналісти місцевого видання «Програма  плюс» опитали деякі ОСББ. За словами мешканців цих будинків їм вдалось добитись свого, але на з’ясування всіх моментів з ЖРБС вони витрачали по кілька місяців, виправляючи протоколи чи щось інше. Але ж закон не передбачає ніякої експертизи документів юридичним відділом ЖРБС.

«Житлорембудсервіс не має права на юридичну чи будь-яку експертизу документів. Якщо рішення зборів ОСББ про розірвання договору оприлюднено на сайті Міськвиконкому, значить воно набрало чинності. І жоден юрист управляючої компанії не вправі ставити інші вимоги», – каже Віктор.

Зрештою, Віктор Тесля, як і переважна більшість мешканців ОСББ на Київській, 14 у Кременчуку, чекають з острахом суду, призначеного на 10 грудня. Якщо суддя вирішить скасувати реєстрацію, то це означатиме, що співвласників будинку просто закріпачили за приватною фірмою, поза здоровим глуздом та законодавством України.

Хто від цього виграє? Звісно, ТОВ «Житлорембудсервіс». Але справа не лише у виграші. Справа в тому, що різні судові позови, відмова їх розгляду чи ухвала судом про фактичну ліквідацію ОСББ на підставі заяви однієї людини, а не більшості співвласників – стануть прецедентом для прийняття подібних рішень іншими суддями. Так-так, звісно, нам відомо, що в Україні немає прецедентного права суду, ми ж не в Америці. Але його немає де-юре. А де-факто воно давно існує, але негласно, як поганий приклад, що подає одна неслухняна дитина іншій. А з іншого боку, якби ОСББ виграло позов, то це був би чудовий приклад для інших ОСББ, як боротися з монополістами на ринку ЖКГ.

Антигерои Украины