Новини та ділова аналітика для проактивних

Кейс «квартира с молотка»: узаконенная схема рейдерства дорогой квартиры при любом долге свыше всего 84 тыс. грн.

Как через «бабушкиного наследника» безболезненно отбирают недвижимость в центре Днепра

С появлением института частных исполнителей в Украине быть чьим-то должником стало опасно. Ведь даже относительно небольшой долг может обернуться потерей наиболее ликвидного актива – недвижимости. Частные исполнители, в отличие от государственных, работают за процент, и полностью – в интересах заказчика. Если добавить к этому способность украинских судов принимать, мягко говоря, спорные решения, то лишить кого-то жилья – не такая уж и сложная задача. 

Схема следующая: 1) арест недвижимости должника, по долгу, признанному решением суда; 2) продажа ее через аукцион, где она уходит с молотка за сумму, которой впритык хватает на погашение задолженности.

Согласно Закону Украины «Об исполнительном производстве» (ст. 48), если человек имеет любой долг (признанный судом), который превышает 20 минимальных заработных плат (сейчас 83,46 тыс. грн.), то существует возможность через аукцион арестованного имущества продать его квартиру в «нужные руки», по цене гораздо ниже рыночной.

Наибольшая опасность для владельцев жилья в данном случае – это когда долг оформляется без его ведома. Человек может и не знать о том, что суд присудил ему выплатить кому-то энную сумму. А когда недвижимость уже продана, новый владелец звонит в дверь и просит ошарашенных жильцов с вещами на выход.

Именно в такую ситуацию попал житель Днепра Евгений, который обратился в редакцию Нова Влада. Недавно он узнал, что больше не является собственником своей квартиры. Все по классике: пришли некие люди и сказали, что купили его недвижимость на аукционе СЕТАМ (монополизированная система электронных торгов арестованным имуществом на электронной площадке OpenMarket госпредприятия «СЕТАМ»). Вот, пожалуйста, документы – все, мол, законно, имена/адреса сходятся. И только одной детали не хватало: Евгений понятия не имел, что суд присудил ему и домочадцам долг.

Рейдерские незаконные захваты недвижимости (частных квартир, домов) – явление, давно ставшее, к сожалению, нормой в Украине. Перефразируя классиков, современные «Остапы» знают большое количество «сравнительно честных способов отъема» имущества у населения и бизнеса.

Нова Влада систематически освещает эту проблему в различных кейсах и интервью. Поэтому письмо читателя нас, безусловно, заинтересовало. В этой публикации, на его примере, Нова Влада описывает одну из схем «отъема имущества» у граждан. В данном случае использована ситуация, когда собственниками квартиры являются несколько человек.

Суть в том, что, если вы владеете частью недвижимости, закон дает вам право эту часть продать. Однако если долю невозможно выделить в натуре (например, она слишком мала), вы можете обратиться за денежной компенсацией к другим совладельцам (статья 364 Гражданского кодекса Украины).

При этом закон не говорит, какой именно должна быть компенсация. То есть, теоретически, вы можете просить какую угодно сумму. И если суд становится на вашу сторону, у остальных совладельцев возникает обязательство эту сумму выплатить. Та-дам! Долг – готов.  

А теперь рассмотрим ситуацию Евгения подробней.

77 метров в сердце Днепра

Квартира, о которой идет речь, это трехкомнатная «сталинка» с высоченными потолками и площадью более 77 кв. м. Находится она в самом центре Днепра, на просп. Яворницкого. Буквально в двух шагах от дома расположились горсовет, днепровский «Пассаж» и знаменитый культурно-деловой центр «Менора». По словам местных риелторов, это один из самых дорогих районов Днепра. Квартиры здесь стоят примерно $800-1000 за 1 кв. м и выше. То есть, навскидку цена данной «сталинки» может составлять $60-75 тыс. (1,5-1,8 млн грн).

Квартира одна – владельцев много

Все началось с завещания бабушки. Она владела 1/4 квартиры, и за месяц до смерти оформила завещание, по сути, на постороннего человека.

«Этот человек не имел никакого отношения к нашей семье. А учитывая то, что пожилая женщина была уже не дееспособна и имела некоторые проблемы с психическим здоровьем (к сожалению, справку пока не получили), гражданин этим воспользовался. В последний месяц жизни бабушки за ней ухаживала ее родная сестра. Именно она стала инициатором этого завещания», – говорит Евгений.

Так 1/4 квартиры получил удачливый наследник. Остальные три совладельца – это Евгений, его мама и сестра, еще с момента приватизации.

После смерти бабушки Евгений и его мама обращались к юристам.

«Все как один сказали, что нам смысла бороться за эту часть нет, потому что завещание имеет серьезную юридическую силу», – утверждает наш читатель.

Суд идет

О своем желании получить компенсацию новый совладелец заявляет довольно скоро. Семья ему отказывает – финансовой возможности нет. Тогда этот человек обращается в суд.

Сумма иска – 521 649 грн. Именно во столько оценил свою 1/4 наследник. А основанием для этого стала оценка, проведенная ООО «Украинское бюро технической инвентаризации и оценки имущества».

Один из самых главных нюансов: о том, что идет судебное разбирательство, Евгений, с его слов, не знал. Хотя живет и прописан он в этой самой квартире, однако ни одного извещения, говорит, не получил.

В итоге Бабушкинский районный суд выносит фактически заочное решение: «Исковые требования […] удовлетворить. Взыскать солидарно […] денежную компенсацию стоимости 1/4 части квартиры… в размере 521 649,25 грн».

Итак, задолженность сформирована. Следующие шаги – обращение к частному исполнителю, открытие исполнительного производства, арест недвижимости для ее последующей реализации и расчета с взыскателем (истцом).

Арест и исполнительное производство

Согласно упомянутому выше закону (ст. 18), частный исполнитель в рамках открытого исполнительного производства имеет право «налагать арест на имущество должника, опечатывать, изымать, передавать такое имущество на хранение и реализовывать его в установленном законодательством порядке» и осуществлять другие действия для обеспечения в принудительном порядке оплаты долга, определенного судом.

При этом исполнитель обязан придерживаться определенной процедуры. А именно – известить стороны об открытии исполнительного производства. В том числе, должника.

Это такой же ключевой нюанс в подобных схемах борьбы за какой-либо объект недвижимости, как и необходимость извещения сторон конфликта о подаче судебного иска и о проведении судебного заседания. К сожалению, в обеих случаях мошенники, которые планируют рейдерский захват имущества, пользуются пробелами в законодательстве.

По словам Игоря Бердана, адвоката, партнера юридической фирмы «Москаленко и Партнеры», процедуры извещения в законодательстве выписаны не в пользу должников: «Фактически сейчас можно провернуть у частного исполнителя любое исполнительное производство без ведома должника». Подробнее см. его комментарий в конце статьи.

Редакция не может однозначно утверждать было ли известно, или нет, должникам, Евгению и его семье, об открытии исполнительного производства и аресте квартиры.

По словам самого Евгения, он не получал по почте никаких судебных извещений, решений, писем и т.д. А об аресте и продаже квартиры его семья узнала постфактум. 

«Вдруг ни с того, ни с сего, мы узнали об аресте квартиры. Нас никто не извещал, никаких писем из суда или от исполнителя к нам не приходили. Если бы мы получали извещения, то конечно же предпринимали бы какие-то действия», – уверяет Евгений.

В свою очередь частный исполнитель Андрей Куземченко, который занимался исполнительным производством по этому делу, в комментарии Нова Влада убеждал, что работает в правовом поле, согласно с требованиями ЗУ «Об исполнительном производстве», но подробностей этого дела не помнит, «поскольку у меня сейчас в производстве «находится около сотни дел».

«Но любая из сторон исполнительного производства может ознакомиться с его материалами, комментировать же и разглашать эти данные я не имею права», – сообщил он, отослав к упомянутому закону об исполнительном производстве, где указаны порядок, сроки наложения ареста и т.д.

На наш взгляд, обстоятельства этого дела – не было ли здесь мошеннического умысла, – все же должны изучить правоохранители. И вот почему.

Распродажа на СЕТАМ

Итак, квартира арестована. И ее надо реализовать для получения денег (взыскателем за долг и исполнителем за работу).

Торги арестованным имуществом монопольно, из-за непрозрачных действий Минюста, проходят только на одной государственной площадке – упомянутой выше СЕТАМ.

Была ли скрытая договоренность при продаже данной квартиры на СЕТАМ между продавцом и покупателем мы также утверждать не можем. Но, как показывает практика, система аукциона дает возможность играть на понижение цены имущества. Лот выставляется на торги – если покупателя нет, цена падает. И так может происходить несколько раз.

Частный исполнитель Андрей Куземченко обращается к оценщику Андрею Жирову, и тот дает вывод, что 3/4 данной квартиры стоят аж 680 360 грн.!!! То есть, ее полная стоимость получается всего 907 тыс. грн. При том, что рыночная цена такого жилья в Днепре, как мы писали выше, составляет 1,5-1,8 млн грн.

Здесь обращаем внимание читателей и на то обстоятельство, что ранее для судебного иска 1/4 часть квартиры для определения долга была оценена в примерно 521 тыс. грн. И суд именно на основании этого принял решение о сумме долга. То есть, тогда полная стоимость квартиры по оценке составила около 2,08 млн грн. Даже дороже, чем на рынке.

В результате на аукционе имущество Евгения и его родных продают частями – по 1/3 от 3/4 квартиры. Стартовая цена каждого лота – 260 тыс. грн. В последствии цена сильно снижается.

Первый аукцион на торговой площадке ГП «СЕТАМ» был проведен 25 июля 2019 г. На лот претендовал всего 1 участник, он же и стал победителем. Цена покупки – 226 800 грн. Второй и третий аукционы состоялись 9 сентября 2019 г., и в них также было по одному участнику. Каждый лот был продан по 158 750 грн.

Таким образом 3/4 квартиры были проданы всего за 544 300 грн.

Если вспомнить сумму иска, то вывод простой: в результате жонглирования цифрами 3/4 квартиры были обменяны на 1/4 этой же квартиры.

Цель – вся квартира

«Ко мне пришли два незнакомых человека, представились сотрудниками ООО «Финансовая компания «Акцент» и заявили, что теперь мое имущество, моей сестры и моей мамы принадлежит им», – рассказывает Евгений.

Более того, за вычетом дополнительных расходов (процент исполнителю и т.д.), семья Евгения осталась еще и должной истцу.

Он уточнил, что на данный момент владельцем четвертой части является Иван (человек, получивший 1/4 по завещанию бабушки – Ред.), «то есть он подал иск, чтобы мы выкупили у него его часть за 520 000 грн, суд удовлетворил его иск и за счет продажи наших частей в общей сумме 480 000 грн якобы вернул ему эти средства, и мы остались должны еще где-то 40-50 000 грн. - сейчас на нас висит этот долг».

«Именно поэтому некие люди связались с нами и хотели договориться. Они предложили покрыть долговую сумму и выплатить нам $8000 при условии, если мы откажемся от всех претензий по квартире. В качестве переговорщиков были двое адвокатов фирмы…, которая находится чуть ли не в соседнем кабинете частного исполнителя... Эти лица пригрозили, если мы не договоримся, то они будут готовить решение о выселении.

С другой стороны, если мы оплатим долг, то сможем оформить на себя эту часть (1/4 взыскателя долга Ивана – Ред.). Тогда они не смогут меня выселить. Однако, во-первых, у нас нет этих денег. А, во-вторых, если мы это сделаем, мы автоматически признаем, что эти три части у нас изъяли законно», – резюмирует Евгений.

Круговая порука?

По словам юристов, в Украине существуют рейдерские схемы, когда все три стороны – истец, частный исполнитель и покупатель арестованного имущества – действуют сообща. Доказать их связь реально. Хотя это долгий и трудоемкий процесс.

В то же время адвокаты отмечают: если бы Евгений и его семья участвовали в судебных заседаниях, еще тогда привлекли юристов, дальнейшего развития событий удалось бы избежать.

Как произошло, что суд принял заочное решение? Было ли это частью схемы? Сказать сложно. Однако ясно одно: данное судебное решение сыграло первую ключевую роль.

В настоящий момент Евгений вместе с юристами ищут пути, как вернуть утраченное право собственности.

Юрист о рейдерстве недвижимости

1_3.jpg Игорь Бердан, адвокат, партнер Юридической фирмы «Москаленко и Партнеры»:

- Этот случай можно назвать «законным рейдерством». Данная схема работает последние 2-3 года. В ней задействованы частные исполнители, которые могут должникам вообще никаких писем не рассылать.

Предпосылки к сложившейся ситуации были заложены еще при предыдущей власти, которая пролоббировала изменения в закон об исполнительном производстве в интересах кредиторов. Теперь должник считается уведомленным об исполнительном производстве, если ему отправлено постановление исполнителя по адресу, указанному в исполнительном документе. А это тот адрес, который указывал в суде истец. Создается замкнутый круг: истец указал суду неправильный адрес, суд его не проверил, исполнитель туда же отправляет все документы. Подтверждение их вручения официально не требуется. Фактически сейчас можно провернуть у частного исполнителя любое исполнительное производство без ведома должника.

Пункт первый – покупка на СЕТАМ. Например, покупается право требования задолженности. Далее существует механизм, как это право превратить в материальную собственность. Для этого берут частного исполнителя, у которого есть официальное вознаграждение, и за несколько дней схема реализуется. В результате оказывается, что человек, у которого было право требования, уже – законный владелец. А те хозяева, которые или ничего не знали, или игнорировали повестки в суд, теряют свою собственность.

Таких дел – много. Как раз сейчас у нас в работе подобный случай. Был автокредит, сумма долга – около 90 тыс. гривен. Долг выкупили коллекторы, передали частному исполнителю и без единого уведомления забрали квартиру стоимостью 700 тыс. гривен. Сейчас идет суд.

Что необходимо делать, чтобы не попасть в такую ситуацию? Первое – всегда смотреть почту. Второе – обратиться к грамотному адвокату. Причем не просто к адвокату, а к тому, кто специализируется на делах о долгах. 

Да, можно судиться. Но есть проблема: Верховный суд Украины дал выводы всем судам о том, что приобретатель через торги СЕТАМ является добросовестным. А у добросовестного приобретателя истребовать имущество очень сложно, почти нереально.

К сожалению, люди сами себя ставят в такую ситуацию: они думают, что, если не получать почту, им за это ничего не будет. А в результате получается еще хуже.

Антигерои Украины