Новини та ділова аналітика для проактивних

Реформа ДАБІ: чи допоможе вона вирішити проблему незаконних будівель в Києві

18 березня 2020 року Державну архітектурно-будівельну інспекцію України (ДАБІ) ліквідували. Натомість, її функції розподілили між трьома новоствореними органами: Державною сервісною службою містобудування, Державною інспекцією містобудування та Державним агентством з технічного регулювання у містобудуванні. Міністр розвитку громад та територій України Олексій Чернишов наголосив, що ліквідація ДАБІ – перший крок у реформі містобудування. А президент України Володимир Зеленський вважає, що реформа зробить отримання державних послуг у будівельній сфері прозорим, зручним і з мінімальним впливом чиновників на прийняття таких рішень. Чи допоможе реформа вирішити проблеми незаконних новобудов в українських містах та Києві, зокрема, проаналізувала Нова Влада.

Невдала спроба реформи

По дану ініціативу змін оголосила ще бувша в.о. голови ДАБІ Олена Костенко. Рішення влади вона пояснила так: «В ДАБІ є чотири функції і вони між собою повинні бути розведені. Тому що зараз ми контролерам надаємо право бути одночасно і контролерами, і наглядачами, цим самим ми порушуємо принцип адміністративного оскарження. Всі між собою системи вийшли поєднаними, ми самі собі видаємо дозволи і самі себе контролюємо».

Втім, учасники будівельного ринку ідею роздрібнення ДАБІ сприйняли різко негативно – мовляв, центральний орган не можна розривати на шматки, бо він має комплексно вирішувати всі задачі. Тим паче, що, як показує практика, чим більше органів влади, тим важче їм між собою домовлятися, і тим простіше звалювати одне на одного провину у випадку невдачі.

Навіть Андрій Окунський, радник бувшого в.о. керівника ДАБІ, раніше під час зустрічі із представниками профільних громадських організацій та будівельного бізнесу зізнався, що запропоновані проекти є, по суті, розділенням положення «Про державну архітектурну інспекцію» на два окремих документи.

«Нові органи на 95% виконують ті самі функції, що і ДАБІ. Тому треба для себе зрозуміти: що ми хочемо досягти через так звану ліквідацію?, – сказав він. – Бо може статися так, що замість ліквідації просто змінюється статус установ із залишенням тих самих функцій. В такому вигляді це не є реформою і навіть не є оптимізацією».

Але головний лейтмотив ліквідації ДАБІ – це саботаж рішень керівництва на низовому рівні, неефективна робота органу та корупція. Та експерти ринку переконані – розпорошення органу на чотири частини цих проблем не вирішить.

«Головним корупціоногенним фактором є дискреційні повноваження ДАБІ. І саме цей фактор потрібно прибрати на законодавчому рівні, – вважає експерт із питань незаконного будівництва Георгій Могильний. І тут же пояснює на прикладі процедури видачі дозволів на будівництво: «За 10 днів ДАБІ видає дозвіл на будівництво; при цьому ніде не прописано, які саме документи повинні перевіряти інспектори. Кабмін цей конкретний перелік документів для перевірки мав прописати у своїй постанові, але не зробив цього. Виходить, що ДАБІ має право (!) перевіряти все від “А” до “Я”, але не зобов’язаний (!) перевіряти усе».

За словами радника голови «Укравтодору» Євгена Петрощука, більшість проблем в ДАБІ були створені штучно, щоб система працювала не на користь держави, а на збагачення окремих осіб: «Раніше було так: міг приїхати на будівництво перевіряючий із ДАБІ, виписати акт зауважень, а потім вести переговори із забудовником, з приводу того, чи потрібно зауваження виправляти, чи ні».

Вирішити цю проблему можна було на рівні постанови Кабміну – детально прописавши, які саме документи повинно перевіряти ДАБІ перед видачою дозволу на будівництво.

«Налагоджуйте роботу – і ці питання знімаються як такі, – коментує полум’яні доповіді реформаторів про корумповане ДАБІ юрист Юрій Хапко. – Все має бути оцифровано і прозоро. Щоб ми могли задавати питання чиновнику: чому він до одного забудовника виїжджає на перевірку через кілька годин, а до інших рік не може зібратися – щоб зафіксувати, що голова ОСББ на горищі собі робить пентхаус».

«Функція контролю та нагляду має лишатися, і тут немає значення в ДАБІ, чи в ДІМУ, чи в будь-якої іншої структури. Малоймовірно, що сам лише поділ ДАБІ на кілька нових структур призведе до зменшення корупції. А можливо буде мати зворотній ефект – корупцію буде важче відстежити», – підсумовує Іван Юнаков, народний депутат України, голова підкомітету з питань технічного регулювання і ціноутворення у будівництві парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування.

Проблемних забудов побільшає

За неофіційною статистикою, завдяки корупції у ДАБІ у 2017-2019 роках кожен третій дозвіл на будівництво у Києві видавався із порушеннями. Але, за оцінками експертів, переформатування роботи ДАБІ може призвести до того, що найближчим часом ситуація із незаконними забудовами значно погіршиться.

«Реформатори кажуть, що ДАБІ вимагає хабарі. Так, хабарі ДАБІ вимагало, коли мова йшла про незаконне будівництво. Сидячи у своїх кабінетах в Києві, вони чекали самі, коли забудовник прийде і запропонує хабар», – каже Георгій Могильний, і тут же зауважує, – з корупцією мають боротися правоохоронні органи, але чомусь вони потерпають фіаско, попри те, що керівником МВС є «найбільш ефективний міністр Аваков».

Разом з тим, після реформи ДАБІ корупція на деякий час і справді може зникнути – просто тому, що повноцінна робота нових органів почнеться, за оцінками експертів, через 4-6 місяців. Цей час – на вагу золота для недобросовісних забудовників. Адже Кабмін своєю постановою зупинив дію порядку архітектурно-будівельного контролю. Це означає, що фактично уряд повністю заблокував всі перевірки – навіть ті, які контролювали органи місцевого управління. Тобто, навіть ті, які ДАБІ не контролював.

«Зараз будь-який забудовник може як завгодно будувати, а ніхто не може зафіксувати порушення, – пояснює Георгій Могильний. – І тепер навіть якщо у дворі у центрі Києва хтось почне будувати висотку, ніхто не зможе нічого зробити. Мій прогноз: кількість проблемних забудов збільшиться у наступні кілька місяців, а розбиратися після цього буде держава. Щоб захистити інвесторів (які на той момент куплять у забудовника розрекламовані дешеві квадратні метри), все узаконять. Тобто, у забудовників на найближчі півроку відповідальності немає».

5_0.png

Проблемні забудови на мапі Києва за даними містобудівного кадастру

Разом з тим, навіть коли нові органи запрацюють, вони не зможуть повноцінно контролювати якість будівництва – постанова Кабміну фактично зупинить державний архітектурно-будівельний контроль, бо визнає такими, що втратили чинність, відповідні положення про здійснення такого контролю.

А коли нові правила перевірок запрацюють, вони будуть набагато м’якшими. Наприклад, замість ДАБІ видавати дозволи на будівництво буде Державна сервісна служба містобудування. При цьому, за словами експертів, список документів для перевірки скоротиться.

«Раніше ДАБІ могли перевіряти все. Їх можна було змусити працювати. А тепер під час видачі дозволів вони скоротили список необхідних документів, – каже Георгій Могильний. – Забудовник має подати повний проект будівництва (а це близько 1000 сторінок) ДАБІ під час проведення перевірки. А зараз вони відмінили на рівні Кабміну вимогу надавати весь проект: треба тільки генплан, експертизу, технічні умови. Тому у ДІМУ не буде повного пакету документів – а лише весела картинка фасаду, і поверхи. Тобто, повноцінних перевірок апріорі не буде».

Така ж ситуація і з процесом вводу будівлю в експлуатацію. Якщо раніше інспектор мав право перевірити, що і як побудовано, то в новому форматі він не може перевірити якість будівництва. Натомість, інспектор матиме право зафіксувати лише наявність або відсутність переліку документів. І неважливо – як ці документи оформлені. Уся відповідальність за помилки буде лежати на забудовниках.

Проектант багатьох житлових комплексів у м. Києві та Київській області Тарас Годованець вважає, що ліквідація ДАБІ не допоможе зробити процес отримання дозвільних документів більш прозорим: «Я завжди був прихильником докорінного реформування регулятора, а не розплодження на його базі нових бюрократичних інстанцій».

Так чи інакше, на думку Івана Юнакова, реформа приречена на провал, «бо ми вже бачимо, як почали незаконні забудови вводитись в експлуатацію». А для того, щоб відбулися справжні позитивні зміни, потрібно вирішити цілий комплекс заходів.

«Прозорість сфери містобудування тісно пов’язана з відкритістю та доступністю інформації та документів, і мова не тільки про документи ДАБІ, – зазначив народний депутат. – Я маю на увазі, дані Державного земельного кадастру, дані містобудівних кадастрів, наявність актуальних та повних реєстрів містобудівних умов та обмежень, а також будівельних паспортів. Також потрібно зробити прозорішою процедуру підключення до мереж».

Великі плани Кличка

Одне із питань, відповідати на яке не поспішає Мінрегіонбуд – це подальша доля незаконних забудов, якими зараз кишить вся Україна, і особливо її столиця – Київ.

Нещодавно під шаленим тиском громадськості столичний мер Віталій Кличко створив при Київраді новий консультативний орган – комісію, яка надає пропозиції з приводу узаконення скандальних недобудов. Очолив цю комісію відомий активіст Артем Багіров, який свого часу вклав гроші в проблемний довгобуд. «Кличко роками намагався повішати проблемні довгобуди на обманутих інвесторів. Щоб ми за власні кошти добудовували наше житло, створюючи кооперативи. Це неправильно, і незаконно. Адже КМДА ніхто не звільняв від відповідальності за ті дозволи, які вона видавала. І за те, що не контролювала будівництво належним чином», – вважає Артем Багіров.

3_3.jpg

25 червня 2019 року. Віталій Кличко під час мітингу постраждалих інвесторів обіцяв допомогти. Але поки що міська влада не насмілюється на рішучу боротьбу з нахабними забудовниками

Для таких постраждалих інвесторів, як Багіров, нові правила гри на будівельному ринку лише на руку. Адже відсутність контролю з боку перевіряючих органів допоможе недобросовісним забудовникам легалізувати існуючі проблемні довгобуди, які будувалися із порушеннями. І хоча Київський міський голова Віталій Кличко стверджує, що «Київ забудовується за дозволами, які були отримані ще за царя Гороха», факти свідчать про протилежне.

Кличко очолив столицю у червні 2014 року, але з того часу проблемних забудов тільки побільшало. За даними аналізу компанії GeoDesign, із 766 новобудов Києва, що з’явилися за останні п’ять років, 328 об'єктів лише частково відповідають нинішньому генплану, а 31 виходить за всі законні рамки.

З 2015 року почалося узаконення передачі десятків гектарів під житлову забудову всупереч діючому Генплану Києва. Це вдалося зробити через затвердження Київрадою Детальних планів територій, що суперечать Генплану. Саме таким чином стали можливими незаконні забудови Троєщини і Рибальського півострова.

До речі, цю схему вигадали ще за Януковича, але тоді встигли лише зробити перший крок. 13 листопада 2013 року «Батьківщина», «УДАР» і «Свобода» організували під Київрадою півторатисячну акцію протесту. «Депутати Київради мають намір продовжити розкрадання київської землі, комунальної власності та бюджету. Депутати Київради, скінчився ваш час! Негайно залиште депутатські крісла!», – заявляли організатори акції.

Попри це, Київрада все ж прийняла Міську програму розробки містобудівної документації. Віталій Кличко пообіцяв відмінити ці рішення, але не зробив цього, прийшовши до влади. Програму і далі почали виконувати, поставивши на потік розробку та затвердження ДПТ з порушенням Генплану.

Також у Київраді при Кличку активно поновлюється оренда ділянок, отриманих забудовниками при попередній владі. Більшість скандальних поновлень оренди відбувається не рішенням Київради, а через висновок земельної комісії Київради, яка розглядає подання Департаменту земельних ресурсів КМДА, а потім передає документи на поновлення оренди на підпис меру.

За відсутності реального контролю за будівництвом, зовсім скоро забудовники зможуть уже легально роздавати інвесторам ключі від квартир – у будинках, які в буквальному сенсі можуть в будь-який момент розвалитися – бо були збудовані із порушеннями вимог до безпеки.

І за прикладами далеко ходити не потрібно.

Монстр на Подолі

Надбудовані чотири поверхи ЖК «Поділ Престиж» – так званого «будинку-монстра» на Подолі (вул. Нижній Вал, 27-29) – загрожують безпеці потенційних мешканців будинку. Про це прямо говорить і сам міський голова Віталій Кличко.

Під час численних перевірок інспектори ДАБІ констатували: на цій земельній ділянці взагалі не можна було будувати – там знаходяться інженерні мережі стратегічного значення, два міських колектори, кабельна мережа високої напруги, газопровід, водогін, тепломережа. Попри це Київрада у 2009 році погодила будівництво одного підземного і восьми наземних поверхів. Але забудовнику цього здалося мало – тому тут з’явився 11-поверховий 6-секційний будинок бізнес-класу на 258 квартир з підземним паркінгом на 161 машину.

Нагадаємо, раніше Нова Влада писала про те, як прихід зе-команди вплинув на темпи незаконної забудови Подолу.

1_4.jpg

ЖК «Поділ Престиж» на вул. Нижній Вал 27-29 кияни називають «будинком-монстром»

«Ця будівля для мене є символом зухвалості в місті Києві, – коментує депутатка Київрада, членкиня Постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування Ольга Балицька. – Ця будівля про кричущі порушення памяткоохоронного, містобудівельного, земельного законодавства. Якщо цю будівлю заселити просто зараз, вона просто впаде в метрополітен. Це кричуще порушення права людини на життя, яким нехтує забудовник».

Втім, рішення суду про знесення зайвих поверхів досі не виконано – 11 березня 2020 року Віталій Кличко пообіцяв, що потрібно зачекати ще один або два місяці.

«Це не тільки архітектурне неподобство, але і реально небезпечна будівля для тих, хто купив там квартиру, на жаль. І ми, як місто, повинні думати не тільки про архітектурний ансамбль Подолу, а ще турбуватися про безпеку громадян, які можуть жити на верхніх поверхах», – підкреслив радник Київського міського голови Максим Бахматов.

2.jpeg

Віталій Кличко і його радник Максим Бахматов бідкаються і розводять руками, коли мова йде про те, чому у Києві побільшало проблемних забудов

Втім, ні Кличко, ні Бахматов так і не відповіли на головне питання: чому протягом п’яти років при владі вони не зупинили забудовника?

Тим паче, що, надихнувшись прикладом ЖК «Поділ Престиж», майже впритул до нього прямо зараз без дозвільних документів будується ще одна скандальна забудова – ЖК «Поділ Град Вінтаж».

Як вже писала Нова Влада, перший дозвіл на земляні роботи Міністерство культури видало забудовнику ТОВ «Фундація «Якісне житло» аж 30 березня 2018 року – коли будівництво було у розпалі. Ба, більше – це був дозвіл «на проведення земляних робіт з метою консерваційних робіт до 31.12.2018 р.» за підписом державного секретаря Мінкульту Ростислава Карандєєва. А дозвіл на земляні роботи з метою будівництва – відсутній.

6_2.jpg

Проект ЖК «Поділ Град Вінтаж» на 14 поверхів – незаконний

ДАБІ під час позапланової перевірки зафіксувала ці порушення, і дала припис усунути їх. Та забудовник проігнорував вимоги перевіряючих – і у відповідь ДАБІ анулював дозвіл на виконання будівельних робіт.

Але і це не зупинило будівництво. Зараз на очах у киян росте ще одна 14-поверхівка. Активісти вимагають негайно зупинити свавілля – адже днями на будівельний майданчик завезли нові бурові установки.

Через повну апатію київської влади хаотична незаконна забудова стала стійким трендом. Йому слідує навіть народна артистка України Оксана Білозір, яка на отриманій земельній ділянці на Подолі замість законних чотирьох поверхів житлового будинку вирішила побудувати дев’ять. Цю будівлю на вул. Мирна, 2/1 охрестили житловим комплексом «Зелений замок».

4_1.jpg

Оксана Білозір замість чотириповерхового будиночка вирішила збудувати дев’ятиповерховий ЖК «Зелений замок»

Експерти відзначають, що реальні зміни почнуться тоді, коли буде проведена цифровізація, мінімізація людського фактору і спрощення всіх процедур.

«З видачі та реєстрації дозвільних документів на будівництво потрібно прибрати «людський фактор» – оформлення таких документів повинно бути повністю автоматизовано», – пояснює Іван Юнаков.

Разом з тим, для подолання корупції в даній сфері необхідно було запровадити нові правила отримання дозволів та сертифікатів із максимальним невтручанням чиновників. І паралельно упорядкувати реєстр дозвільних документів, та забезпечити повноцінну роботу електронного кабінету.

«Ми повинні бачити проектну документацію, поверховість, нам потрібно мати можливість контролювати проектну документацію онлайн і 3D проект на ландшафті – щоб не було «будинків-монстрів», – вважає Олексій Дорогань, виконавчий директор Офісу ефективного регулювання.

А поки таких глибоких перетворень не заплановано, «будинки-монстри» будуть загрожувати життю все більшої кількості наївних інвесторів.

Антигерои Украины